실제 은행 대출 심사 프로세스를 반영한 대출 한도 및 금리 설계 가이드입니다.
내 집 마련의 첫 단추, 담보 가치 평가와 지역별 LTV 규제를 정확히 파악해야 합니다.
은행은 대출 한도를 정할 때 매매가가 아닌 '담보가치'를 기준으로 합니다. 아파트는 주로 KB부동산 시세의 일반평균가를 활용하며, 시세가 없는 신축 빌라나 나홀로 아파트는 별도의 감정평가를 거칩니다. 이때 실제 매매가보다 낮게 책정될 수 있으므로 보수적인 접근이 필요합니다.
| 대상 지역 | 무주택자 / 1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 규제지역 (서울 3구+용산) | 50% (서민/실수요자 70%) | 30% (처분조건) |
| 비규제지역 (수도권/지방) | 70% (생애최초 80%) | 60% |
※ 생애최초 주택구입자는 지역과 상관없이 LTV 80% (한도 6억 원)가 적용됩니다.
LTV 한도에서 주택임대차보호법상 소액임차보증금(방공제)이 차감될 수 있습니다. 서울의 경우 약 5,500만 원이 대출 한도에서 줄어들게 되는데, 이를 방지하기 위해 'MCI(모기지신용보험)'나 'MCG(모기지신용보증)' 가입이 가능한지 확인해야 합니다.